Son yıllarda etkileri giderek artan küresel ısınma , temiz su kaynaklarının azalması, fosil yakıt kaynaklarının tükenmesi gibi çevresel ve ekonomik sorunlar çevre dostu / sürdürülebilir bina konseptini ortaya çıkarmıştır.
Zira yapılan araştırmalar neticesinde dünyadaki enerji tüketiminin yaklaşık yüzde 40’ı, su tüketiminin ise yaklaşık yüzde 30’u binalardan kaynaklandığı ortaya konulmuştur. Ayrıca insan hayatının yaklaşık yüzde 90’ı binalarda geçmektedir. Bütün bu sebepler, daha az kaynak tüketen, daha verimli, daha yaşanabilir çevre dostu binalara olan gereksinim olduğunu ortaya koymuştur.
Çevre dostu binalarenerji, su ve kaynakları verimli tüketirken, bina sakinlerinin sağlığına ve konforunu da arttıran binalardır. Bu binaların tasarımında ve inşaasında iç mekan hava kalitesi, doğal aydınlatma, sıcaklık ve nem kontrolü, atık yönetimi gibi insan sağlığını direk etkileyen unsurlar ön planda tutulmakta, ayrıca inşaatında kullanılan yöntemler ile son kullanıcıya daha temiz bir ortam bırakılması hedeflenmektedir. Bazı yurt dışı kaynaklı araştırmalara göre, çevre dostu binalarda çalışan veya yaşayanların diğer binalardakilere göre daha az hastalandıkları ve çalışma performanslarının daha yüksek olduğu görülmektedir.
Anlaşılacağı gibi, çevre dostu binaya giden süreçte en önemli adım söz konusu binanın tasarımıdır. Yola çevre dostu bina yapmak amacıyla çıkıp, bütün tasarım süreçlerinde çevre ve enerji odaklı hareket edilmesi, binanın inşaat aşamasında doğabilecek ek maliyetleri de en az indirgeyecektir. Çevre dostu binalara giden yolun aşamalarının iyi planlanarak, bir proje disiplininde yönetilmesi gerekmektedir. Bu noktada çevre dostu bina yapımını çevreye olan bütün etkilerini göz önüne alıp bütünsel bir yaklaşımla inceleyen, bir yol haritası çizen ve uluslararası standartları buna entegre eden, dünyaca kabul edilmiş ve uygulanmakta olan değerlendirme ve sertifikasyon sistemlerinden faydalanılması önem kazanmaktadır. Bu sistemlerin en yaygın olarak bilinenleri A.B.D çıkışlı LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ile İngiltere çıkışlı BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) sistemleridir. Her iki sistemin de ortak amacı insanların kendilerine yeni yaşama ve çalışma yerleri yaratırken bir sonraki nesillerin hayatlarını kötü yönde etkileyecek ürünlerden ve uygulamalardan kaçınmalarını sağlamaktır.,
Yatırımcılar ve Çevre Dostu Binalar
Çevre dostu binalar hem günümüzdeki çevresel sıkıntılara bir nebze olsun çözüm getirmekte, hem de yapılan araştırmalara göre ticari anlamda da yatırımcılar için cazip sonuçlar sunmaktadır. Amerika’daki Northwest Multiple Listing Servisi’nin verilerine göre Seattle’da, çevre dostu evlerin yüzde 24 daha hızlı satıldığı ve diğer evlere oranla yüzde 5,9 daha fazla prim yaptığı gözlenmiş. McGraw-Hill Construction’ın yaptığı benzer bir araştırmaya göre de çevre dostu binaların diğer binalara göre yüzde 7,5 daha fazla prim yaptığı görülmüş. CoStar Group’un 2008’de yayınladığı bir başka araştırma sonuçlarına göre LEED sertifikalı binaların diğer binalara göre doluluk oranlarında yüzde 4 artış olduğu ve satış fiyatlarının m2de 1.710 dolar daha fazla olduğu ortaya çıkmış. Bütün bu araştırmalar tek bir şeyi göstermektedir, çevre dostu olmak gerçekten de fark yaratabiliyor.
Çevre Dostu Bina Teşvikleri
Çevre dostu binalarla ilgili tüm dünyada çeşitli teşvikler tanımlanmış ve uygulanmaktadır. Bu noktada çevre dostu bina tanımı her ülkede değişmektedir. ABD ve İngiltere de bu tanıma genellikle LEED veya BREEAM sertifikası almış binalar girerken, Avrupa birliği ülkelerinde yüksek enerji kimlik sınıfına sahip binalarda bu kapsamda değerlendirilebilmektedir. Ülkemizde de yeni çıkan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin bir sonucu olarak iyi seviyede enerji performansına sahip binalara birtakım teşvikler ve kolaylıklar sağlanması söz konusu olabilir. Çevre dostu binalar konusunda teşviklerin en yaygın ve çeşitli olduğu ülke olan ABD’de bu konuda araştırmalar yapılmıştır. Ulusal Ticari Bina araştırmaları örgütü olan The National Association of Industrial and Office Properties (NAIOP) un yaptığı bir çalışmaya göre, Amerika Birleşik Devletlerinde bu konuda her eyalette farklı olmak üzere yüzlerce teşvik programı bulunmakta ve halen uygulanmaktadır.
ABD de yaygın olan teşvikler 5 ana başlık altında toplanabilir.
1.Bürokratik işlemlerde (ruhsat, onay, izin) öncelik/harçlarda indirim
Bu kapsama giren destekler, daha çok yapı ruhsatı alınması , oturma izni çıkarılması v.b. bürokratik işlemlerde yeşil binalar öncelikli olarak değerlendirilmesi ya da bu işlemler için alınan ücretlerin yeşil binalar için azaltılması şeklindedir.
Chicago Şehrinde LEED sertifikasına aday projeler bunu belgelendirdiği takdirde, projeden projeye değişmekle beraber 15 gün gibi kısa sürelerde yapı ruhsatı alabiliyorlar. Ayrıca hedeflenen sertifika seviyesine göre yapı ruhsatı almak için ödenecek harçlarda da indirimler olmaktadır.
Yine California eyaletinde çeşitli şehirlerde yürürlükte olan uygulamalara göre yeşil binalara % 10’a yakın oranlarda harç indirimleri yapılmaktadır.
2.Alınan sertifika seviyesine göre belirlenen Vergi, Genel gider indirimleri
Bu kapsamda destekler çeşitli eyalet ve şehir yetkili kurumları tarafından belirlenen LEED sertifikası seviyesine göre bina sahiplerinin/ kullanıcılarının ödemesi gereken vergilerin ve/veya binanın enerji ve su tüketim bedellerinin azaltılması şeklinde olmaktadır.
Cincinnati şehrinde LEED sertifikasını hedefleyen ve bunu belgeleyen projeler hedefledikleri sertifika seviyesine göre gayrimenkul vergilerinde indirim almaktadır. New York ve Virginia eyaletlerinde yine buna benzer uygulamalar vardır.
3.Yüksek Emsal İzinleri
Bu desteğin öngörüldüğü şehirlerde yeşil olması tasarlanan binalar, belirlenen hedefleri yakalamayı taahhüt ederse, normalde izin verilen emsallerin üzerinde yapılaşma hakkı verilmektedir. ( Green Density Bonus).
Seattle kentine uygulanan teşvik programına göre, en az LEED Silver seviyesinde bir sertifika hedefleyen yeşil binalara kapsamlarına göre normalden yüksek “density bonus” yani emsal izni verilmektedir.
Virginia eyaletinde de LEED sertifikasını hedefleyen projelere green building density bonus uygulaması vardır.
4. Hibe ve düşük faizli krediler, parasal destekler
Portland kentinde uygulanan teşvik programına göre yeşil binalara özelliklerine göre $225.000 dolara kadar varan meblağlarda hibeler ve yine Oregon eyaletinde çeşitli kentlerde yeşil binalara düşük faizli krediler verilmektedir.
Chicago kenti genelinde yeşil çatılar v.b. uygulamalara çeşitli hibe kredileri ve finans olanakları sağlanmaktadır.
New York Eyaletinde enerji verimli ve yeşil binalara 1999 dan beri 92 Milyon Doların üzerinde teşvik ve hibe kredileri verilmiştir.
Burada not edilmesi gereken önemli konu; Yukarıda bahsedilenler ve bunlar haricinde kalan diğer tüm teşviklerde taahhüt edilen yeşil bina kriterlerinin yerine getirilmesi esastır. Bunda olacak herhangi bir yetersizlik ve sapma durumunda riske atılamayacak ciddi cezalar öngörülmektedir.Bu sayede sistemin güvenilirliği korunmakta , bu teşvikleri gerçekten bu işi isteyen ve yapacak projelerin hedeflemesi sağlanmaktadır.
Yine aynı araştırma sonuçlarına göre bu kadar çeşitli teşvik programı olmasına rağmen hepsinin verimli olarak kullanılmadığı tespit edilmiştir. Bunun sebepleri olarak yetkili otoritelerin aksiyon sürelerinin uzun olması ve/veya önerilen teşviklerin her zaman tercih edilir olmaması gösterilmiştir. Yapılan anketlere göre bu teşviklerin hala birçok yatırımcı, geliştirici ve/veya teknik uzman tarafından yeterince bilinmediği tespit edilmiştir. Bu kapsamda teşviklerin bolluğu kadar etkili bir tanıtım ve bilinçlendirme kampanyası gerektiğinin önemi vurgulanabilir.
Buna göre yeni geliştirilecek çevre dostu bina teşvik programlarında dikkat edilmesi gereken unsurlar şöyledir:
- Yatırımcıların görüş ve fikirleri mutlaka alınmalıdır.
- Pilot bölgelerden başlanılarak yeşil ve sürdürülebilir binaların özellikleri, faydaları tüm topluma anlatılarak farkındalık yaratılmalıdır. Bu sayede toplumun bu yöndeki istekleri yöneticilere ve görevlilere yön verecektir.
- Bina yatırımcıları ve gayrimenkul geliştiricilerine gerekli bilgi ve istatistikler iletilmeli, çevre dostu binaların fayda ve maliyet analizleri dikkatlice yapılmalıdır. Yeşil bina üretmenin artıları ve eksileri çok açık ve net bir biçimde herkesin görüşüne sunulmalıdır.
- Yeşil bina endüstrisinin büyüklüğü ve kullanıcıların bu konuya ilgileri sayısal olarak ortaya koyacak araştırmalar yapılmalıdır.
- Bina endüstrisinin ilgisini çekecek teşvikler için tek bir dil oluşturulmalıdır. Bu teşvikler arasında; Ruhsat öncelikleri, daha düşük başvuru maliyetleri , pazarlama yardımları, hibe krediler, vergi indirimleri ve/veya daha yüksek imar izinleri gibi konular yer alabilir.
- Yürürlüğe giren veya girecek tüm teşvikler, hemen kapsamlı bir şekilde tanıtılmalı, konuyla ilgili tüm paydaşlara ulaşıldığından emin olunmalıdır.
Yurdumuzda da bu konuyla ilgili gerek Avrupa Birliği uyum çalışmaları çerçevesinde çeşitli enerji verimliliği ve çevre koruma mevzuatları çıkartılmaktadır. Bu kapsamda özellikle yenilenebilir enerji kullanımıyla ilgili teşvikler yeni çıkmıştır. İlerleyen zamanlarda bu kapsamın genişletilerek enerji verimliliği ve oradan da çevre dostu binalara teşvikler ve kolaylıklar sağlanmasına doğru gitmesi beklenmektedir.
Ayrıca çeşitli ulusal ve uluslararası fonlarda Türkiye’deki yeşil binalara yatırım yapmaya başlamıştır. Bu süreç bu binaların yaygınlaşması ve önemlerinin iyice anlaşılmasıyla paralel olarak doğru orantılı bir şekilde hızlanacaktır.
Gayrimenkul yatırımlarının gün geçtikçe arttığı ülkemizde, özellikle süreçlerin hızlanması, izinlerin artması ve/veya emsal değerlerinin yükselmesi gibi direk finansal olmasa da dolaylı olarak etkileyen teşviklerin daha hızlı bir şekilde sonuca ulaşabileceği ve yatırımcılara cazip geleceği düşünülebilir.
Peki çevre dostu olmak isteyen yatırımcılar ilk adımı nasıl atmalıdır?
Öncelikle tasarımdan, daha doğrusu tasarımın ilk aşamalarından yola çevre dostu bina düşüncesiyle çıkılarak entegre bir tasarım ekibi oluşturulmalıdır. Tasarım aşamasında binanın her özelliği ve sistemi incelenerek en verimli ve maliyet etkin stratejiler tespit edilerek binada uygulanmalıdır. Bu şekilde tasarımın ilk aşamasından inşaatın son aşamasına kadar sürdürülebilirlik düşüncesiyle ortaya konulan projeler, sanılanın aksine çok az ve hatta hiçbir ekstra maliyet getirmeden çevre dostu bir şekilde tamamlanabilmektedir. Ülkemizde ve dünyada çevre dostu binalar tasarlayan, inşa eden ve bunları sertifikalandıran yatırımcı, mimar ve mühendislerin genel görüşüne göre; bu projelerde ortaya çıkabilecek ek maliyet ve zorlukları en aza indirmek adına birinci şartın projenin en başında “çevre dostu olma” kararının alınmış olmasıdır. Uluslar arası sertifika sistemleri olan LEED ve BREEAM de de bu konu özellikle vurgulanır ve çalışmalar buna yönelik yapılır.
Günümüzde uluslar arası marka değeri olan birçok firma, yeşil binalar ve sürdürülebilirlik konularına kendi kurumsal kültürlerine eklemiştir. Bu kapsamda firmalar yeni kiralayacakları veya satın alacakları binalarda çevre dostu bina sertifikası olmasını şart koşmaktadır.
